近幾個月，因美國次貸問題引發(fā)的金融危機業(yè)已演變成波及全球的金融海嘯。作為房地產(chǎn)業(yè)資金鏈上游的開發(fā)商首當其沖，融資途徑越來越窄，國內(nèi)銀行對開發(fā)貸款幾乎叫停，開發(fā)商遭遇前所未有的資金寒冬。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年施工企業(yè)的工程欠款數(shù)額增加20%以上，建材市場銷售額普遍下降30%左右，全國約有3萬家住宅裝修企業(yè)退出市場。如何應對金融危機對施工企業(yè)的影響與沖擊，本文提出幾點建議，與識者探討。
一、規(guī)避投標風險
開發(fā)商是資金鏈的龍頭，其支付能力是當前施工企業(yè)必須認真面對的風險。
規(guī)避投標風險的首要任務是，加強標前調查，對擬投標項目的風險進行充分的分析。
其次，編制標書時應審慎報價，避免低價惡性競爭。價格上留有余地，才有一定抗風險的能力。
第三，注意合同條款與合同風險。施工企業(yè)應盡可能爭取套用主管部門推廣使用的示范合同文本，特別應約定簽證索賠事項的程序與權限、竣工結算時間、材料與人工市場價格波動時合同價款的調整方法、延遲支付工程款的違約責任等，墊資合同還應約定由建設單位支付墊資的利息(未約定利息時按不支付利息處理，相當于施工企業(yè)無償結款給開發(fā)商使用)。有條件時，盡可能請專業(yè)律師幫助審查招投標文件和合同條款。
提防擔保陷阱：
開發(fā)商的資金來源主要是自有資金、銀行貸款、施工企業(yè)的帶資墊資和銷售款項。在市場低迷、貸款緊縮導致資金不足時，開發(fā)商的眼光無疑會投向施工企業(yè)。訂立合同時，不少開發(fā)商要求施工企業(yè)提供履約擔保，幫助開發(fā)商解決部分資金缺口。常見擔保形式有履約保證金、履約保函和企業(yè)擔保等。其中風險最大的是現(xiàn)金形式的履約保證金。
因此，若想承接工程、又迫不得已需要向對方支付保證金，須牢記以下五點：
第一，對方必須是非常有實力的建設單位，此前已獨立成功開發(fā)過類似的項目，并成功銷售。
第二，打保證金的項目，必須是資金快速回籠有望的項目，例如住宅、商鋪、辦公大樓。對于工業(yè)廠房、酒店、市政工程等收益慢、難變現(xiàn)的項目，不要打保證金給對方。
第三，建設單位的前期手續(xù)非常完備，要有確切可靠的土地批租和規(guī)劃許可手續(xù)。
第四，對于借雞生蛋的項目，不能打保證金。所謂借雞生蛋，是指建設方本身沒有土地、沒有房屋，租用別人的房屋裝修后經(jīng)營(開酒吧、酒店、浴場等)。
第五，打保證金，不能單看對方來頭。非法融資、集資、詐騙者，在事發(fā)之前，幾乎個個都有一身的光環(huán)，我們甚至處理過租用釣魚臺國賓館作為辦公基地的真實詐騙案例。
至于履約保函形式的擔保，在保函格式的擬定上，應請專業(yè)人員把關，要防止發(fā)包方惡意沒收保函，造成施工企業(yè)不應有的損失。
二、加強過程管理
過程管理須著重注意的四個方面是：
第一，確保工期和質量，這是施工企業(yè)的立身之本，也是發(fā)包方最重要的反索賠借口。
第二，積極辦理簽證。簽證一要有據(jù)(有發(fā)包方的指令、設計變更、會商紀要、圖紙會審記錄、工程變更前后的實景照片和錄像等)；二要及時，過期的簽證(比如變更后超過28天)可能喪失權利；三要按程序辦理，國內(nèi)建設工程示范文本和FIDIC合同條款對簽證程序都有明確規(guī)定；四要注意簽證權限，有些發(fā)包方對現(xiàn)場一般人員和監(jiān)理人員未授予簽證、變更確認權，要防止無效簽證。
轉自：《建筑時報》
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